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从融创财报,看孙宏斌如何踏准中国地产的节奏

2020-03-29 19:57:27 来源:YWYF

原创 爬山 财经无忌 今天


文 | 爬山

美 | 生叶


这可能是房地产行业最有“故事”的时代。在履历了跌宕起伏的楼市行情之后,众多房企在这个春天交出的一份份2019年年报“答卷”,可能正在写出中国最重要行业之一的未往复向。


冰与火之间,那些能用数字论述的细节提醒人们,“阵痛”之中,总有一些公司能够在隆冬中“逆行”,并成为下一个春天的最大赢家。这也是为什么,融创的年报,受到市场如此关注。2019年,融创中国的条约销售金额达5562.1亿元,同比增长20.7%;营业收入达1693.2亿,同比增长35.7%;毛利为414.1亿元,同比增长33.0%;净利润创历史新高至260.3亿元,同比大幅增长57.1%。



固然,有人只看到增长,有人却看到背后的逻辑。短短几年间,孙宏斌大开大合,让融创实现从千亿房企到五千亿房企的蜕变。究其原因,在于他一直踏准了中国地产的节奏——现金、焦点资源与整合服务。


手握1257.3亿元现金


除去那些大幅的增长,在年报中,一项数据让融创甚至没有措施“低调”。公司表现,团体承袭稳健谋划原则,继续保持丰裕的流动性,拥有账面现金余额1257.3亿元。


1257.3亿元!在这个现金为王的年月,显得如此“富足”。要知道,近几年,地产行业一个显着的变化,正是“现金”越来越多地被重视。从2018年开始,房企规模化、行业集中化的趋势愈发现显,但同时随着调控深化、企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,“现金为王”不再是一句口号,而是关系企业生死生死最重要的事情。


许多房企这么做了。万科就在2018年喊出“活下去”,并表现事情重心和目的是6300亿元回款;碧桂园也在2018年中期业绩会上宣布“提质控速”,并表现“宁肯生长慢一点,也要生长稳一点”……


融创却比它们反映得更快。早在2016年年底,孙宏斌就明确指出,对于房地产资金调控的严峻水平,许多企业预计不足。他认为,未来资金将是企业的重中之重,将资助企业掌控时机,穿越周期。



年报中,融创享受已经到“穿越周期”的利好,2019年,融创在条约销售增加的基础上,实现谋划业务的现金流入净额272.5亿。停止陈诉期末,融创总资产9606.49亿,同比上年尾增长34%;所有者权益1140.94亿,较上年尾增长56%。调整后的资本欠债率进一步下降,实现一连三年呈下降趋势。



而在被疫情深刻改变,现金变得越发“值钱”的2020年,融创提出,2020年上半年,团体预计可售货值超3400亿元,根据正常的去化水平,这些货值仍将继续孝敬大量谋划现金流。

“白衣骑士”的字字箴言


现金充沛,适合“搞点事情”。实际上,投资对于一个企业而言,向来是把双刃剑——风险和收益总是形影相随,谁都离不开谁。而对于那些选择相信孙宏斌,而且买入融创股票的投资者而言,他们可能更明白其中原理。因为,最近几年,孙宏斌和融创给市场留下的不仅仅是“白衣骑士”和“并购王”隽誉,而是一次次精彩“接盘”后,那些原本被看空的资产大多都能“涅槃重生”。



其中魔力何在?如果有人梳理一百家伟大公司的发展路径,他会发现,商场并没有太多新鲜的事情。保持饥渴,但尊重风险,是融创和其它伟大公司配合的不二规则。


通过最新的年报可以发现,融创认为,房地产企业所有的风险都在于买贵了地,因此,融创一直拥有审慎掌握市场时机,凭借敏锐的周期判断能力,建设并连续强化了土储竞争优势。


数据也显示,2019年以来,融创获取了货值约1.34万亿元的高质量土储,其中货值凌驾78%的土储位于一二线都会。毫无疑问,富足高质量的土地储蓄将有力地支持融创未来的销售体现和恒久的稳健生长。


收并购,自然是融创获取土地储蓄的重要方式,年报也提出,公司凌驾60%的土储就是通过收并购方式获取。以去年收购的环融资产包为例,融创以少量的投入、合理的价钱锁定了货值凌驾6200亿元的优质土储。据相识,该资产包货值约90%的土储位于成渝都会群及武汉、长沙、昆明等二线都会;确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平米,另锁定土储货值超4000亿元;

名声在外,也让市场越发关注孙宏斌对于今年备受疫情影响的并购市场的看法,在最近的业绩公布会上,他又将激进与风险拿捏得恰到利益。一方面,他把今年界说成一个洗牌年,认为今年的并购时机一定要大许多。另一方面,他提出:“我们以为今年并购的时机并不是特别好,是因为并购标的特别好、优质并购标的的时机不是许多。”


字字箴言,和他自己在判断今年房企拿地时如出一辙——审慎拿地,该拿的要拿的坚决,不应拿的就坚决不拿。固然,听起来简朴做起来难,真正的投资大师总是那些能够正确掌握趋势和捕捉时机的人,他们需要在有争议的艰难情况中展现自己的格式和远见,这需要太深的行业看法。


而对于普通投资者而言,却容易得多,“无脑”买融创股票就是个好选择。因为,融创亮眼业绩的红利已经显现,高“分红”如期而至——公司董事会建议派发末期股息每股1.232元,同比提升49.0%。


面向未来的“底牌”


如果说融创将现金和焦点资源牢牢握在手中,是针对当下打出的“王炸”,整合服务,则是融创区别于大多房企并真正面向未来的“底牌”。


或许是原有地工业务太过“惊艳”,许多人忘记了融创正在悄悄“进化”。随着融创在房地产开发业务跻身行业四强,它们已将团体战略升级为“中国家庭优美生活整合服务商”,并定位了四个关键词:基于“中国家庭”的出发点,追求“优美生活”,强调“整合”的价值,新身份“服务商”。


围绕这一逻辑,融创做出延展,搭建了融创服务、举世融创会展文旅团体,融创文旅、融创文化等多个下属团体,业务涉及物业、文旅、文化、集会会展、医疗康养等板块。


2020年,一场突如其来的疫情,恰恰磨练了公司的这次战略升级,融创的物业治理也乐成经受了疫情大考,全生命周期的高品质社区服务不仅乐成公司的追求,更赢得了消费者的信赖。


为将美景送抵家中,融创物业人员为业主们准备了“插春花”运动


据第三方权威咨询机构赛惟咨询公布的数据, 2019年融创服务的客户满足度再度到达90分,远高于行业前十85分的平均水平,成为行业标杆。同时,在中国指数研究院公布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中,融创服务高居三甲。


年报中,这类业务的数据同样“漂亮”。2019年,融创服务同比上年增长40%,物业在管面积+合计储蓄面积逾3.5亿平米,在管面积平均物业费3.39元/平方米,均彰显了未来生长的庞大潜力。

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